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Requisitos para cambio de uso de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma surge una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos comentado, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una casa no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en con respecto a la prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le añadirán las legales, de manera que se debe cumplir con lo estipulado por la legislación administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial necesitará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, se tendrá que adjuntar un proyecto realizado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, es recomendable conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. De la misma forma, es conveniente solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un perito especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo lleve a cabo el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe conculcar con lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, priorizando mayormente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Requisitos para cambio de uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de evitar posibles impedimentos por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de confirmar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en el tema para explicar las características del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional competente en el asunto, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Requisitos para cambio de uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresario que desee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, aconsejamos que contacten con el bufete cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta la construcción, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones permitirá agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más personalizado, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y después de valorar el tema, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.